Baurecht

Das Baurecht ist das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das Eigentum am Gebäude – unabhängig vom Eigentumsrecht am Grundstück – besteht aber nur zeitlich befristet. Die gesetzliche Regelung des Baurechts erfolgt hauptsächlich im Baurechtsgesetz (BauRG) und in der Baurechtsdurchführungsverordnung. Die Begründung an Teilen einer Liegenschaft ist dabei nicht möglich, das Baurecht betrifft also immer das gesamte Grundstück. Das Baurecht gilt als unbewegliche Sache, ein errichtetes Bauwerk ist Teil des Baurechtes und somit ebenfalls unbeweglich.

Sinn und Zweck des Baurechts ist es, dem/der Grundstücks-Eigentümer*in seine/ihre Rechte an der Liegenschaft zu erhalten. Es wird dadurch auch vermieden, dass dringend benötigte Bauflächen ungenutzt bleiben. Zudem erspart sich der/die Bauberechtigte den Kaufpreis für den Grund. Er/Sie muss dafür aber monatlich oder jährlich einen Bauzins an den/die Grundeigentümer*in bezahlen, der über die gesamte Laufzeit des Vertrags eine erhebliche Summe ausmachen kann.

Das Bauwerk/Gebäude ist als Zubehör des Baurechts zu verstehen und gehört zumindest eine Zeit lang dem/der Eigentümer*in des Bauwerks/Gebäudes, das Grundstück gehört weiter dem/der Grundeigentümer*in. Diese Rechtskonstruktion ist auch bei bestehenden Bauwerken möglich.

Baurecht bezeichnet weiters die Gesamtheit der Rechtsnormen, die das Bauen betreffen, dies ist aber nicht Thema dieses Beitrags.

Grundvoraussetzung für das Baurecht ist, dass Grundeigentümer*in und Baurechtsnehmer*in zwei verschiedene (natürliche oder juristische) Personen sind. Wie alle dinglichen Rechte braucht auch das Baurecht zur Begründung einen Titel (Baurechtsvertrag), der die Bedingungen definiert und einen Modus (Eintragung im C-Blatt des Grundbuchseintrags des Grundstücks).

Besonders ist hier, dass die Eintragung des Baurechts im C-Blatt der Liegenschaft dieser Grundbuchsauszug zur Stammeinlage wird. Damit wird ein weiterer Grundbuchskörper eingerichtet, die Baurechtseinlage. In der Baurechtseinlage wiederum erscheint der/die Bauberechtigte im B-Blatt als Eigentümer. Alle Eintragungen gegen den/die Bauberechtigte/n (z.B. Veräußerung oder Belastung des Baurechts) sind in dieser Einlage zu vollziehen, denn die Baurechtseinlage ist übertragbar, d.h. sie erlischt nicht durch Verkauf oder Erbe.

Dem/der Baurechtsinhaber*in stehen am Bauwerk die Rechte eines/einer Eigentümer*in und am Grundstück die Rechte eines/einer Nutznießer*in zu. Gibt es Differenzen zwischen der Stamm- und Baurechtseinlage, gilt grundsätzlich immer die Eintragung in der Stammeinlage.

Zeitliche Befristung

Das Baurecht muss auf eine bestimmte Zeit, also befristet eingeräumt werden. Es kann im Vertrag, mit dem das Baurecht eingeräumt wird, auf nicht auf weniger als 10 Jahre Mindestdauer und nicht auf mehr als 100 Jahre Höchstdauer bestellt werden. Es endet also mit Zeitablauf. Innerhalb des festgelegten Zeitraumes ist seine vorzeitige Beendigung durch Vereinbarung aber auch möglich.

Bauzins

Über die gesamte Laufzeit des Baurechts hinweg wird im Baurechtsvertrag ein Bauzins vereinbart, welcher der/die Baurechtsnehmer*in an den/die Grundstückseigentümer*in zu bezahlen hat. Die Höhe des Bauzinses kann vertraglich frei vereinbart werden, hängt aber im Wesentlichen von folgenden Faktoren ab:

• den Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen des Grundstückes,
• vom zu errichtenden Immobilientyp,
  (oder des bereits vorhandenen Bauwerks)
• von der Dauer und  Laufzeit des Baurechts,
  min. 10 Jahre bis max. 100 Jahre
• von der Wertsicherung des Bauzinses,
  Angesichts der langen Vertragsbeziehung wird in der Regel diese für den Bauzins vereinbart, um die Wertentwicklung des Grund und Bodens zu berücksichtigen. Diese wird auch als Indexklausel bezeichnet und indexiert die Leistung des Bauzinses. Meist erfolgt eine Vereinbarung, dass bei Erreichen eines Schwellwertes (z. B. 2 % Abweichung nach oben oder unten vom Verbraucherpreisindex) eine Anpassung erfolgt. Laut Baurechtsgesetz darf diese Wertermittlung nicht an den Grundstückswert gekoppelt werden.
• von der Bonität des Baurechtsnehmers,
• von vertraglich vereinbarten Einschränkungen des Baurechtsnehmers oder des Grundstückseigentümers
  z.B. Erhaltungs- & Instandhaltungspflichten für Bereiche, die nicht vom Baurecht miteingeschlossen sind (z.B. Zufahrtswege) oder Regelungen, wie Betriebskosten (öffentliche Abgaben, Kosten für die Schneeräumung, etc.) verteilt werden oder neue/bereits bestehende Belastungen des Grundstücks (Pfandrechte, Vorkaufsrechte,…).
• und von der Höhe der Entschädigung des Baurechtsnehmers durch den Grundstückseigentümer am Ende des Baurechts (mehr dazu weiter unten)

Beendigung des Baurechts

Wenn das Baurecht endet, entweder durch Zeitablauf oder vorzeitig, fällt das Bauwerk an den/die Grundeigentümer*in zurück. Folgende Möglichkeiten zur Beendigung des Baurechts gibt es:

Laufzeitende des Baurechts

m Normalfall erlischt das Baurecht mit dem Auslauf der vereinbarten Vertragslaufzeit von mindestens 10 und höchstens 100 Jahren. In diesem Fall geht das Grundstück mitsamt dem darauf errichteten Bauwerk wieder an den Grundstückeigentümer zurück. Es besteht allerdings eine gesetzliche Regelung, dass eine Entschädigungszahlung in Höhe 1/4 des vorhandenen Bauwerks an den/die Baurechtsnehmer*in zu leisten ist. Eine andere Vereinbarung im Baurechtsvertrag ist allerdings möglich und gesetzlich zulässig.

Ausstehende Bauzinszahlungen

Eine vorzeitige Beendigung der Laufzeit, also Kündigung des Baurechtsvertrags, ist dann möglich, wenn der/die Baurechtsnehmer*in mindestens zwei Jahre in Folge keinen Bauzins an den/die Grundstückseigentümer*in gezahlt hat. Dies muss aber im Vertrag festgelegt werden.

Einvernehmliche Beendigung des Baurechts

Ein vorzeitiges Beenden ist auch dann möglich, wenn dies einvernehmlich und mit Einverständnis des/der Baurechtsnehmer*in geschieht. Dann sollte der Eintrag jedoch unbedingt aus dem Grundbuch gelöscht werden, um zukünftige Streitigkeiten zu verhindern.

Vorsicht vor nachteiligen Vertragsbedingungen

Meistens findet man in den Verträgen, mit denen ein Baurecht eingeräumt wird, nachteilige Vereinbarungen für den/die Baurechtsnehmer*in. Etwa die Wahlmöglichkeit des/der Grundeigentümer*in, dass er/sie am Ende der Laufzeit

• das Haus auf Kosten des/der Baurechtsnehmer*in abreißen lassen kann oder
• das Haus gratis in sein Eigentum übernehmen kann; u.U. sogar noch die Verpflichtung des/der Baurechtsnehmer*in zur umfassenden teuren Sanierung, die ihm/ihr nicht ersetzt wird.

Solche Verträge sollte man natürlich ablehnen und nicht unterschreiben.

Baurechtswohnungseigentum

Grundsätzlich besteht seit der Baurechtsnovelle auch die Möglichkeit zur Begründung des sogenannten Baurechts-Wohnungseigentums. Das funktioniert im Prinzip wie oben geschildert, nur mit dem Unterschied, dass der/die Bauberechtigte (oft ein/e professionelle/r Bauträger*in) nach Errichtung der Wohn- oder Reihenhausanlage, die Wohnungen/Häuser als „Baurechtswohnungseigentum“ verkauft.

Man erwirbt mit Baurechtswohnungseigentum zeitlich befristetes (Wohnungs-)Eigentum an einem Reihenhaus/einer Wohnung. Wesentliche Bedingungen des Vertrags haben aber Grundeigentümer*in und Bauträger*in schon festgelegt, als „Käufer*in“ der Wohnung/des Reihenhauses muss man diese in der Regel mit übernehmen. Dazu gehört insbesondere die festgelegte Laufzeit des Baurechts (von 10-100 Jahren).

Jedoch ist Vorsicht geboten: Manchmal verbergen sich darin sogenannte Verträge zu Lasten Dritter, in welche die Käufer*innen einsteigen, ohne sie ändern zu können. Der/die Grundeigentümer*in (Baurechtsgeber*in) und der/die Bauträger*in (Baurechtsnehmer*in) vereinbaren Bedingungen zu ihrem Vorteil, zu Lasten der Wohnungskäufer*innen. Etwa die Bedingung, dass der/die Wohnungskäufer*in seine/ihre Wohnung dem/der Grundeigentümer*in schenken muss; nach Ablauf der Zeit, für die das Baurecht eingeräumt wurde. Da das Baurecht nur auf Zeit besteht (die abläuft), kommt es bei dieser Konstruktion auch meist zu einer Entwertung der Wohnung.

Das Bauen auf fremdem Grund kann auch durch ein Superädifikat vereinbart werden. Im Gegensatz zum Baurecht soll das Gebäude nicht dauerhaft bestehen, sondern irgendwann wieder abgebaut werden. Verwendung findet das Superädifikat daher vor allem bei Lagerhallen, Holzschuppen, Bootshäusern, Gartenhäuschen, etc..