Der angemessene Mietzins

Der angemessene Mietzins findet grundsätzlich nur im Vollanwendungsbereich MRG Anwendung. Das heißt, der erste Schritt, den es zu klären gibt, ist, ob sich das Mietobjekt im Vollanwendungsbereich befindet. Wenn das zutrifft, gilt der angemessene Mietzins für folgende Objekte:

• Vermietung von Geschäftsräumen
• Bei einem unbefristeten Mietverhältnis, das bereits ein Jahr dauert und nunmehr die Höhe des Hauptmietzinses schriftlich vereinbart wird

Sowie alle Mietobjekte mit Stichtag nach dem 8.5.1945, welche:

• Sich in einem Gebäude befinden, dass nach dem 8.5.1945 neu errichtet wurde
• Durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau nach dem 8.5.1945 neu geschaffen wurden
• Sich in einem denkmalgeschützten Gebäude befinden, wenn der Vermieter zu dessen Erhaltung nach dem 8.5.1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat

In Zusammenhang mit der Kategorie der Wohnung:

• Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von über 130m², wenn die Wohnung innerhalb von 6 Monaten nach Auszug des Mieters oder einer nicht eintrittsberechtigten Person wieder vermietet wird. Diese Frist beträgt 18 Monate, wenn der/die Vermieter*in Verbesserungsarbeiten durchführt
• Standardanhebung einer Wohnung der ursprünglichen Kategorie B, C oder D auf A, B oder C nach dem 31.12.1967 und vor dem 1.10.1993 bzw. durch Zusammenlegung unter bestimmten weiteren Voraussetzungen

Die Angemessenheit des Mietzinses wird anhand der Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, sowie dem Ausstattungs- & Erhaltungszustand berechnet und ist auf Ortsüblichkeit zu prüfen. Für die Errechnung werden die ortsüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen/Mietobjekte herangezogen.

Das heißt im Grunde ist die einzige Beschränkung, die es im angemessenen Mietzins gibt, jene, dass Preiswucher aufgrund der Ortsunüblichkeit ausgeschlossen werden können. Im freien Mietzins können Vermieter*innen den Mietzins ohne jegliche Beschränkung festlegen, im angemessenen Mietzins müssen sie darauf achten, dass dieser Mietzins ortsüblich ist.

Im Praxisfall wird diese Prüfung allerdings auch im freien Mietzins erfolgen, da sich sonst schlichtweg kein Mieter finden wird. Einzig wichtig im angemessenen Mietzins ist somit, dass es einen Befristungsabschlag für Wohnungen gibt, falls deren Mietvertrag befristet abgeschlossen wird (25% Abschlag).

Die Wertsicherung kann wie beim freien Mietzins auch im Mietvertrag frei vereinbart werden. Jedoch darf die jeweils im Anhebungszeitpunkt bestehende gesetzliche Mietzinsobergrenze für den Mietvertragsneuabschluss nicht überschritten werden. Es gelten die gesetzlichen Formerfordernisse für das Anhebungsbegehren, eine rückwirkende Wertsicherung ist ausgeschlossen.

Welche Möglichkeiten gibt es, den Mietzins auf Angemessenheit zu prüfen?

Die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses ist oft nur unwesentlich geringer als der freie Mietzins, kann jedoch über Antrag des/der Mieters/in von der Schlichtungsstelle oder dem Gericht überprüft und allenfalls herabgesetzt werden.