Der Richtwertmietzins

In den Richtwertmietzins fallen also alle Wohnungen, welche nicht in den angemessenen Mietzins fallen und:

• Deren Mietvertrag ab dem 1.3. 1994 geschlossen wurden und
• Die in die Kategorie A, B oder C fallen und
• Deren Gebäude vor dem 9.5.1945 geschaffen wurde, die Vereinbarung eines freien oder angemessenen Mietzinses aber nicht zulässig ist

Wie hoch darf der Hauptmietzins sein?

Im Richtwertmietzins darf der Hauptmietzins jenen angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert unter Berücksichtigung von allfälligen Zuschlägen und Abstrichen zu berechnen ist. In der Praxis erscheinen hier laufend (alle 2 Jahre) neue, an die Inflation angepasste Richtwerte der einzelnen Bundesländer. Von diesem Richtwert aus können nun Zuschläge und Abstiche errechnet werden. Diese wiederum orientieren sich an einer fiktiven mietrechtlichen Normwohnung, welche definiert ist als:

• Wohnung der Kategorie A in brauchbarem Zustand
• In einem Gebäude mit ordnungsgemäßen Erhaltungszustand
• Auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage

Geltende Zuschläge und Abstriche richten sich nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens und können z.B. sein:

• Zweckbestimmung der Wohnung
• Stockwerk
• Himmelsrichtung
• Ausstattung mit anderen Teilen (Balkon, Terrasse, Kellerabteil, Hausgarten,…)
• Grundrissgestaltung
• Ausstattung der Wohnung
• Lage des Hauses
• Erhaltungszustand des Hauses

Achtung: die Festlegung der Zuschläge und Abstriche zum Richtwertmietzins sind, aufgrund Ihrer ungenauen Formulierung gerade in Wien (wo sehr viele Wohnungen von dieser Regel betroffen sind) schon häufig Ziel von Gerichtsurteilen gewesen. In den meisten Fällen hielten die Zuschläge nicht, insbesondere der Lagezuschlag. Daher ist ganz klar die Empfehlung für Vermieter*innen, die Berechnung dieser Zuschläge und Abstriche einem/r entsprechenden Sachverständigem/r zu überlassen. Die ganze Materie ist so kompliziert, dass es eigene Sachverständige nur für die Festlegung der Zuschläge und Abstriche im Richtwertmietzins gibt. Sollten Sie das nicht wollen, empfiehlt es sich, den Richtwertmietzins pro m² einfach so zu übernehmen, wie er ist, abzüglich eines Befristungsabschlags für befristete Mietverhältnisse (bei 3 Jahren wieder 25%), sofern die Wohnung der Kategorie A entspricht.

Gesetzlich ist es hier möglich, so wie es beispielsweise in der Pandemie passiert ist, die 2jährige Erhöhung der Richtwertmietzinse auszusetzen. So stammt der letzte Richtwertmietzins von 2019, da 2021 ausgesetzt wurde.