Dienstbarkeiten (Servitute)

Dienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Nutzungsrechte an fremden Sachen. Dabei kann ein/e Eigentümer*in entweder zur Duldung oder zu Unterlassung verpflichtet werden, jedoch niemals zu einem Tun (anders als bei der Reallast). Für Dienstbarkeiten braucht es zur Begründung grundsätzlich einen Titel (z.B. einen Vertrag, eine letztwillige Verfügung oder Ersitzung) und einen Modus. Bei Immobilien ist dieser Modus die Eintragung im C-Blatt des Grundbuchs. Durch Blick ins Grundbuch lässt sich also herausfinden, ob ein Servitut besteht, sollte dies nicht offenkundig bekannt sein. Was Duldung und Unterlassung ist, klingt zwar zunächst abstrakt, lässt sich aber anhand von folgendem Beispiel verdeutlichen:

Ein bejahendes Servitut legt fest, dass der/die Eigentümer*in die Nutzung eines Zufahrtsweges über sein Grundstück zu dulden hat. Verneinende Servitute bestimmen, dass der/die belastete Eigentümer*in einen Gewerbebetrieb auf seinem Grundstück zu unterlassen hat, der andere durch Gerüche und Lärm beeinträchtigen würde.

Dienstbarkeiten an Grundstücken lassen sich in verschiedene Kategorien unterteilen. Unterschieden wird zwischen Grunddienstbarkeiten (Realservitute) und persönlichen Dienstbarkeiten (Personaldienstbarkeiten).

Grunddienstbarkeiten

Bei Realservituten ist der/die Berechtigte der/die jeweilige Eigentümer*in des herrschenden Grundstücks. Das heißt, die Rechte bleiben vom Eigentümerwechsel beim herrschenden Grundstück unberührt, sind also unabhängig von der Person. Sie werden bei diesem im A2-Blatt des Grundbuchs vermerkt. Die häufigsten Grunddienstbarkeiten sind:

• Felddienstbarkeiten/Wegerechte
• Wasserleitungsrechte (das Recht auf fremden Grundstücken Leitungen zu verlegen und zu nutzen)
• Holzbringungsrechte und Forstnutzungsrechte
• Recht, Wasser aus einer Quelle auf einer fremden Liegenschaft zu beziehen
• Weiderechte
• Gebäudedienstbarkeiten (z.B. das Recht zur Ableitung des Regenwassers auf fremden Grund, Recht auf Licht, Recht auf Aussicht)

Personaldienstbarkeiten

Im Gegensatz zu den Grunddienstbarkeiten ist bei den Personaldienstbarkeiten nur eine bestimmte Person berechtigt, die dieses Recht auch nicht weiter übertragen kann. Personaldienstbarkeiten enden also spätestens mit dem Tod des/der Berechtigten, es sei denn, es wurde ausdrücklich die Erstreckung auf die Erben vereinbart. Folgende Personaldienstbarkeiten gibt es:

Fruchtgenussrecht

Der/die Fruchtnießer*in hat das dingliche Recht, eine fremde Sache ohne jede Einschränkung aber unter Schonung der Substanz zu gebrauchen. Fruchtgenussrechte sind nicht auf Liegenschaften beschränkt (z.B. das Fällen von Bäumen für einen Holzbezug), sondern können auch an beweglichen Sachen begründet werden (z.B. das Milchbezugsrecht an einer Kuh). Beim Fruchtgenussrecht ist der/die Fruchtnießer*in verpflichtet, die dienstbare Sache instand zu halten. Die Fruchtnießung räumt es dem/der Nutzer*in also ein, wirtschaftlichen Nutzen aus einem Grundstück zu ziehen. Dies ist z.B. bei der Wohnung auch die Vermietung durch den/die Fruchtnießer*in und Einnahme der Miete.

Gebrauchsrecht

Das Gebrauchsrecht ist dem Fruchtgenuss sehr ähnlich, doch zum Unterschied zu diesem nicht so weitreichend. Der/die Gebrauchsberechtigte darf nämlich sein/ihr Recht nur so weit ausnutzen, als dies für seine/ihre persönlichen Bedürfnisse notwendig ist. Der Umfang des persönlichen Bedarfs ist zum Zeitpunkt der Begründung des Gebrauchsrechts maßgeblich.

Wohnrecht

Das Wohnrecht ist das dingliche Recht zum Gebrauch einer Wohnung/bzw. eines Hauses.  Das Wohnrecht kann dem/der Berechtigten gestatten, eine Wohnung auf lebenslange Zeit zu bewohnen. Im Unterschied zum Fruchtgenussrecht ist es hier dabei also nicht möglich, die Wohnung weiterzuvermieten und die Miete selbst einzunehmen.

Um eine Dienstbarkeit ausüben zu können, muss diese im Grundbuch eingetragen sein. Eine Ausnahme sind lediglich Dienstbarkeiten, die offenkundig erkennbar sind. Ein Servitut entspricht einem dinglichen Recht, das durch Titel und Modus begründet wird. Titel ist in der Regel ein Servitutsbestellungsvertrag oder eine Verfügung. Modus entspricht der Einverleibung im Grundbuch, d. h. der Eintragung der Servituten auf dem C-Blatt der Liegenschaft. Handelt es sich um ein Realservitut, wird dieses zusätzlich im A2-Blatt des herrschenden Grundstücks vermerkt.

Dienstbarkeit durch Ersitzung

Wenn es keinen gültigen Vertrag gibt, kann der Erwerb eines Servituts auch durch Ersitzen erfolgen. Voraussetzung hierfür ist eine mindestens 30 Jahre andauernde Nutzung in redlichem Glauben. Nutzt demnach der/die Eigentümer*in eines Grundstücks einen Weg über das Land seines/ihres Nachbarn als Zufahrt und ist er im Glauben, dass ihm/ihr dies erlaubt ist, kann er/sie die Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen lassen. Anträge für die Einverleibung von Rechten an Grundstücken nimmt das zuständige Grundbuchgericht entgegen. Helfen kann dabei der/die Anwalt/Anwältin bzw. der/die Notar*in, der die Unterlagen zusammenstellt und die erforderlichen Formulare ausfüllt.

Erlöschung der Dienstbarkeit

Dienstbarkeiten bleiben grundsätzlich so lange bestehen, bis sie erlöschen und aus dem Grundbuch entfernt werden. Die Erlöschung von Servituten kann durch Nichtnutzung, Untergang der dienenden Sache, durch Enteignung oder durch Verjährung begründet sein. Im Fall der Personaldienstbarkeiten zusätzlich durch Tod des/der Berechtigten.

Relevanz beim Verkauf

Beim Verkauf einer Immobilie hat der/die Verkäufer*in die Interessenten über bestehende Servitute zu informieren, da sich diese auf die Nutzung der Liegenschaft auswirken können. Dies betrifft insbesondere nicht verbücherte Dienstbarkeiten, die sonst nicht ersichtlich sind. Eine Besonderheit besteht zudem bei lebenslangen Wohnrechten, die nicht eingetragen sind. Wird dieses Recht nicht auf den/die Käufer*in übertragen, muss der/die Verkäufer*in gegenüber dem/der Wohnberechtigten einen Ersatz leisten. Personaldienstbarkeiten, egal ob Fruchtgenussrecht, Gebrauchsrecht oder Wohnrecht wirken sich beim Verkauf grundsätzlich wertmindernd aus, besonders allerdings das lebenslange Wohnrecht, da in dieser Zeit die Immobilie weder selbst genutzt noch vermietet werden kann.