Nutzwert & Parifizierung

Die Nutzfläche ist die Fläche aller Wohnungseigentumsobjekte einer Liegenschaft. Nicht zur Fläche eines Wohnungseigentumsobjektes gezählt werden dürfen allgemeine Liegenschaftsteile (wie Zugänge, Stiegenhäuser, Treppen) und Zubehörobjekte wie Balkone oder Terrassen, selbst dann nicht, wenn sie mit dem Wohnungseigentumsobjekt in physischer Verbindung stehen.

Der Nutzwert wiederum ist eine Verhältniszahl, die sich aus dem Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu allen anderen Wohnungseigentumsobjekten ergibt. Hier ist die Nutzfläche die Basis der Berechnung, wobei werterhöhende oder wertmindernde Umstände (z.B. Terrassen, offene Balkone, Zubehörsobjekte) zu entsprechenden Zuschlägen oder Abstrichen führen. Diese Berechnung kann nur durch einen entsprechenden Sachverständigen erfolgen. Das Ergebnis ist die Parifizierung (auch Nutzwertgutachten), welche den Nutzwertanteil aller Wohnungseigentumsobjekte widergibt.

Der Nutzwertanteil (auch Mindestanteil genannt) errechnet sich aus dem Verhältnis des Nutzwertes eines Wohnungseigentumsobjekts zum Gesamtnutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte (Wohnungen, sonstige selbstständige Räumlichkeiten, Kfz-Abstellplätze). Dieser Mindestanteil entspricht dem ideellen Miteigentumsanteil und ist mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbunden. Er kann also nur gemeinsam veräußert, vererbt oder belastet werden, da eine Teilung des Mindestanteils nicht möglich ist:

Er kann nur einer natürlichen oder juristischen Person (einer Firma) zustehen. Ein Nutzwertanteil wird also immer nach folgendem Schema angegeben:

Nutzwert des Objekts/Gesamtnutzwerte also z.B. 100/1000, 6/525

Die Ausnahme hierbei ist das Partnereigentum: Eigentümerpartner können gemeinsam – je zur Hälfte – einen Mindestanteil erwerben. Das ist nur bei 2 natürlichen Personen möglich und auch hier kann der Mindestanteil nur gemeinsam belastet oder veräußert werden. Auch das Stimmrecht bei Beschlüssen kann nur gemeinsam ausgeübt werden, auch bei Eigentümerversammlungen. Wenn also die Mindestanteile eine ungerade Zahl ergeben, werden diese meist vorsorglich mit 2 multipliziert, denn Nutzwertanteile müssen immer eine Ganzzahl sein und Eigentümerpartnerschaften sind grundsätzlich für jedes Wohnungseigentumsobjekt möglich. Wie die Nutzwerte in einer Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch eingetragen werden, kommt auf den Grundbuchsführer an: Manchmal wird der Zähler dividiert, manchmal der Nenner multipliziert. Es ist also gleichgültig ob der einzelne Eigentümerpartner bei einer Liegenschaft mit 1000 Anteilen und einem Objekt mit 100 Anteilen mit 50/1000 oder 100/2000 angegeben ist.

Der Nutzwertanteil definiert den “Wert” des Wohnungseigentumsobjekts und ist Grundlage für so ziemlich alles im Wohnungseigentum. Die wichtigsten Punkte sind:

• Das Stimmrecht bei der Beschlussfassung, da hier egal nach welchen Quoten immer nach Anteilen abgestimmt wird
• Die Kostenaufteilung bei Abrechnungen (mit Ausnahme der Verbräuche nach Heizkostenabrechnung) erfolgt auch immer nach Anteilen, ebenso dementsprechend auch die Vorschreibung