ÖNORM B1300: Objektsicherheit

Die ÖNORM B1300 ist eine Möglichkeit, um durch regelmäßige strukturierte Prüfungen Gefahrenpotenziale innerhalb einer Liegenschaft präventiv zu erkennen und vor Eintritt eines Schadens zu beheben. Eine solche Prüfung erfolgt durch eine/n unabhängigen Baugutachter*in. Hierbei gibt es die:

• ÖNORM B1300 für Wohngebäude
• ÖNORM B1301 für nicht Wohngebäude z.B. Bürogebäude, Groß- & Einzelhandelsgebäude, Industrie & Lagergebäude, Gebäude der Tourismus & Freizeitwirtschaft, öffentliche Gebäude uvm.

Beide ÖNORMEN zielen darauf ab, Eigentümern, Eigentümergemeinschaften, Vermietern, Verwaltern oder deren Beauftragten standardisierte Verfahrensregeln für Sichtkontrollen der Objekte als Orientierungshilfe bereitzustellen. Checklisten sollen dabei helfen, eine strukturierte Dokumentation der Sicherheitsbegehungen und Sichtprüfungen zu erstellen.

Haftungsrisiko Sicherheit

Die Eigentümergemeinschaft als Gebäudeeigentümer, sowie die Verwaltung als gesetzliche Vertretung (bzw. im Mietshaus der/die Vermieter*in) tragen die volle Haftung für etwaige sicherheitsgefährdende Mängel innerhalb einer Liegenschaft. Eine gewerbliche Haftpflichtversicherung von min. 400.000 € pro Schadensereignis ist zwar für Hausverwaltungen verpflichtend, langfristig ist es aber nicht praktikabel, sich immer nur auf eine Versicherung zu verlassen (da auch diese bei Fahrlässigkeit nicht zahlt). Um Sicherheitsmängel überhaupt erkennen zu können, bedarf es eben dieser fachgerechten regelmäßigen Überprüfung nach ÖNORM B1300. Werden hierbei Mängel erkannt, sind diese binnen angemessener Frist (bei sicherheitsgefährdenden Mängeln sogar unverzüglich) zu beheben. Doch auch wenn es in der Liegenschaft bei Unterlassung der Überprüfung nach ÖNORM B1300 zu einem Schaden kommt, hat die Gemeinschaft (oder der/die Vermieter*in im Mietshaus) die volle Haftung. War der Mangel aber bei ordnungsgemäßer Durchführung der Überprüfung nach B1300 nicht erkennbar, kann der Prüfbericht aber als Entlastungsbeweis aus der Haftung dienen.

Warum die Prüfung nach ÖNORM B1300 Sinn macht

Grundsätzlich sind Gebäudeeigentümer (im Wohnungseigentum ist dies die Wohnungseigentümergemeinschaft) für die Instandhaltung ihrer Gebäude verantwortlich. Sie müssen zumutbare Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten veranlassen, damit die Benützer ihrer Gebäude diese gefahrlos und verkehrssicher verwenden können (Verkehrssicherungspflicht). Speziell wenn Gebäude oder Wohneinheiten vermietet werden, sind Gebäudeeigentümer für Schäden, die ursächlich durch nicht erfolgte Wartungen, Reparaturen und Adaptierungen entstanden sind, haftbar. Schon allein aus der Abwehr von Schäden an Gebäudeteilen oder gar an Leib und Leben ergibt sich die Notwendigkeit von regelmäßigen Gebäudeüberprüfungen. Diese können in Form von Objektsicherheitsprüfungen gemäß den ÖNORMEN B 1300 und B 1301 durchgeführt werden.

Aufgrund des dynamischen Erhaltungsbegriffs gibt es in Gebäuden, was Sicherheit angeht auch keinen “Bestandsschutz”. Das heißt die Behebung sicherheitsrelevanter Mängel (auf Basis des Standards der ÖNORMEN) zählt im Wohnungseigentum zur ordentlichen Verwaltung.

Neben dem Sicherheitsaspekt sprechen aber noch andere wirtschaftlichen Gründen für Objektsicherheitsprüfungen, die erforderliche bauliche Maßnahmen an Gebäuden aufzeigen können:

• Durch Objektsicherheitsprüfungen wird der Wert von Gebäuden gesichert.
• Durch Qualitätssicherungen im Gebäude kann der Wert von Gebäuden sogar erhöht werden.
• Wenn erforderliche Reparaturen und Instandhaltungen von Gebäuden oder Gebäudeteilen zu spät durchgeführt oder gar verabsäumt werden, sind Schäden unausweichlich (z. B. Dächer, Fassaden, Lifte, Bodenbeläge, Heizsysteme, elektrische Anlagen etc.). Die Schadensbehebung kann dabei wesentlich teurer ausfallen als die versäumte Instandhaltung oder Reparatur, sofern nicht noch zusätzlich Folgeschäden eingetreten sind.

Die ÖNORM B1300 besteht, wie in der Grafik ersichtlich aus 4 Teilbereiche, die es zu prüfen gilt. Die Checklisten der ÖNORMEN B 1300 und B 1301 umfassen bauliche, technische
und organisatorische Vorkehrungen in den Bereichen:

• technische Objektsicherheit: zur Aufrechterhaltung einer ordnungsgemäßen und sicheren Gebäudesubstanz
• Gesundheits- & Umweltschutz: sowohl vorbeugend als auch unmittelbar, im Falle von Gasaustritt, im Gefahrenfall sowie in Folge von Witterungsbedingungen
• Gefahrenvermeidung & Brandschutz: zur Bewahrung gesunder und im Einklang mit Regelungen des Umweltschutzes stehender (Lebens- und Arbeits-)Bedingungen
• Einbruchschutz und Schutz vor Außengefahren: in Zusammenhang mit Einbruchs- und Zutrittsschutz, Zivilschutz und dem Schutz vor Naturgefahren.

Grundsätzlich gibt es 3 Phasen zur Prüfung der ÖNORM:

• Die Bestellung eines unabhängigen Bauprüfers:
  hierbei müssen alle relevanten Gebäudepläne und -unterlagen zur Verfügung gestellt werden. Anschließend wird ein Zeitplan für die Überprüfung festgelegt und Termine mit Personen vereinbart, die anwesend sein müssen (z.B. Hausmeister, Mieter, Wohnungseigentümer)
• Die Durchführung der Überprüfung und Erstellung eines Prüfberichts mit Fotodokumentation
• und anschließend die Behebung der festgestellten Mängel

Die ÖNORM-Checklisten, die im Prüfbericht angewandt werden, umfassen sämtliche Teile des Gebäudes, des Grundstücks und aller (möglichen) darauf befindlichen Anlagen, wie z. B.:

• Fassade/Gesimse
• Dach
• Fenster- und Türenkonstruktionen
• Kinderspielplätze
• Trinkwasser
• Aufzugsanlagen
• Parkplätze
• Fluchtwege und -Beschilderungen
• Stolper- & Stürzgefahren innen wie außen
• Stiegenhaus (z.B. Höhe des Geländers, Gitterbreite)
• etc.

Die Checklisten in den ÖNORMEN B 1300 und B 1301 bilden die Maximalversionen eines Objektsicherheits-Checks ab. Es steht Gebäudeeigentümern (der WEG/dem/der Vermieter*in) aber immer frei, auch nur Teilbereiche überprüfen und dokumentieren zu lassen. Jedenfalls sollten die sicherheitsrelevanten Bereiche von Gebäuden überprüft werden. Für die Entscheidung, welche Bereiche sicherheitsrelevant sind, hilft die Meinung des Bausachverständigen.

Priorisierung der Behebung

Im Prüfbericht selbst lässt sich dann durch ein Ampelsystem eine Prioritätenreihung der Sicherheitsgefahren erkennen:

• Gefahr: sofortige Behebung nötig
• mittelfristiger Handlungsbedarf: bis zu 6 Monate
• langfristiger Handlungsbedarf: bis zu 1 Jahr
• kein Mangel

Auf Basis dieser Priorisierung können anschließend im Wohnungseigentum die Maßnahmen nach ordentlicher Verwaltung beschlossen oder von der Verwaltung gesetzt werden. Wesentlich dafür, ob ein Beschluss nötig ist, ist hierbei die Wahrung der gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer*innen als Aufgabe der Verwaltung. Während die Verwaltung zwar Weisungsgebunden gegenüber der Mehrheit der Wohnungseigentümer*innen ist, liegt die Sicherheit definitiv im gemeinschaftsbezogenen Interesse aller. Daher ist es sicherlich nicht gesetzeskonform, einen Beschluss gegen eine akute Gefahr gem. ÖNORM-Gutachten zuzulassen, was wiederum dafür spricht, dass die Verwaltung eigenständig Maßnahmen zur Behebung des Mangels im Rahmen der Verkehrssicherungspflichten (d.h. ordentliche Verwaltung ohne Beschluss) setzten muss. Bei mittelfristigem und langfristigem Handlungsbedarf ist dies jeweils eine Einzelfallentscheidung. Ob dafür 3 Angebote benötigt werden, hängt davon ab, ob es sich bei dem Mangel um eine Erhaltungsarbeit handelt, die über die laufende Instandhaltung hinausgeht. Dies ist ebenfalls eine Einzelfallbeurteilung.

Wie oft müssen Begehungen wiederholt werden?

Die ÖNORMEN B 1300 und B 1301 sehen Objektprüfungen zumindest einmal pro Jahr vor. Eine Objektsicherheitsprüfung wird in jedem Fall unmittelbar nach Elementarereignissen (Sturm, Hochwasser, Erdbeben etc.) empfohlen. Generell sollten Prüfungen so festgelegt werden, dass der Erhalt des sicheren Gebäudezustandes jederzeit gewährleistet ist. Die Ergebnisse der Überprüfungen sollten fortlaufend und chronologisch dokumentiert werden. Damit soll jederzeit leicht ersichtlich sein, wann, wie oft und von wem Kontrollen durchgeführt wurden. Diese Unterlagen (z. B. Checklisten und allfällige Beilagen) sollten chronologisch und mindestens zehn Jahre lang aufbewahrt werden.