Ordentliche vs. Außerordentliche Verwaltung im Wohnungseigentum

Grundsätzlich hat eine Hausverwaltung im Wohnungseigentum bestimmte Verwalterbefugnisse. Die Hausverwaltung vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft (nicht die einzelnen Wohnungseigentümer) als juristische Person im Innen- wie im Außenverhältnis. Im Außenverhältnis, also gegenüber Dritten ist diese Vertretung unbeschränkt und auch unbeschränkbar. Im Innenverhältnis, also das Verhältnis von Hausverwaltung zu Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es hingegen die Unterscheidung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung.

Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind jene, die für

1. die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft,
2. einschließlich baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck des Hauses nicht hinausgehen sowie
3. die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt notwendig sind.

Diese Maßnahmen sind in § 28 WEG verankert. Die drei genannten Kriterien sind dabei bei der Einordnung essentiell. Zusätzlich bietet das Gesetz auch eine Aufzählung an, welche Maßnahmen eindeutig der ordentlichen Verwaltung zuzuordnen sind. Hierbei ist wichtig, dass dies jedoch keine vollständige Aufzählung der Maßnahmen ist. Das heißt, sollten noch weitere Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung hinzugezählt werden, sind die drei oberen Kriterien ausschlaggebend. Was genau man unter dem Begriff Erhaltung versteht, wird in einem separaten Artikel besprochen, wichtig ist jedoch, dass es sich hier um die dynamische Erhaltung handelt. Darunter versteht man, dass Maßnahmen sehr wohl noch zur Erhaltung hinzugezählt werden, wenn sie den zeitlichen und örtlichen Gegebenheiten entsprechen, es muss also kurzum bei der Einordnung als „Erhaltungsmaßnahme“ auch auf die Entwicklung der Bautechnik und die zeitgemäße Wohnkultur Rücksicht genommen werden.

Folgendes fällt unter Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung:

• erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses
• erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der Wohnungseigentumsobjekte, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt, wie etwa Schäden an der Bausubstanz, an Außenfenstern, Terrassen, Balkonen oder Durchfeuchtungsschäden sowie Schimmel
• Bildung einer angemessenen Rücklage und die Festsetzung ihrer Höhe
• Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten, wenn eine Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung notwendig ist & in mehr als einjährigen Abständen zu wiederholen ist
• angemessene Versicherung der Liegenschaft (Gebäudeversicherung)
• Bestellung eines Verwalters und die Auflösung eines Verwaltervertrages
• Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters
• Erlassung und Änderung einer Hausordnung
• Vermietung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft an jemanden, der nicht Wohnungseigentümer ist, wenn diese Teile abgesondert benützt werden können, sowie die Kündigung derartiger Mietverträge
• erforderliche Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden Gemeinschaftsanlagen, wie Aufzüge, Waschküche etc. Dies entfällt, wenn alle Wohnungseigentümer für die gesamte Dauer auf die Benützung verzichten.
• Neueinführung oder Umgestaltung, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen vorzunehmen sind
• Energiesparende Maßnahmen
• Installation und die Miete von technisch geeigneten Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
• Erstellung und Vorrätighaltung eines Energieausweises für das gesamte Gebäude

Zur außerordentlichen Verwaltung zählen alle Verwaltungsangelegenheiten, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehen (§ 29 WEG). Kurzum also alles, was nicht die 3 oben genannten Kriterien erfüllt oder beispielhaft in der ordentlichen Verwaltung aufgezählt wurde.

Unter Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung fallen z.B.

• die Veränderungen der allgemeinen Teile einer Liegenschaft, die über die Erhaltung und die Behebung von Schäden hinausgehen (nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen), wie z.B. die Errichtung eines Aufzugs, der Umbau von allgemeinen Teilen, die Neuschaffung von Fahrradabstellplätzen etc.
• der Abschluss von Mietverträgen für Garagenplätze mit Wohnungseigentümern

Neben der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung, welches beides Aufgabe der Hausverwaltung ist, gibt es noch sogenannte Verfügungshandlungen. Sie berühren die rechtliche Substanz und sind eng mit dem Eigentumsrecht verknüpft, daher auch Sache der jeweiligen Wohnungseigentümer bzw. der Gesamtheit der Miteigentümer. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als juristische Person und die Verwaltung als gesetzliche Vertretung haben dabei kein Mitspracherecht, da die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst über keine Eigentumsrechte verfügt.

Unterschieden wird hier zwischen Verfügungshandlungen eines einzelnen Wohnungseigentümers (Anteilsverfügung) und Verfügungshandlungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft (Sachverfügungen).

Zu Anteilsverfügungen gehören:

• Das Einräumen einer Dienstbarkeit, die nur das einzelne Objekt (z.B. die Wohnung) betrifft, also Wohnrecht und Fruchtgenussrecht
• Die Vermietung des einzelnen Objekts
• Die Veräußerung des Wohnungseigentumobjekts (also z.B. der Verkauf der Wohnung)

Zu Sachverfügungen gehören:

• Alle Änderungen, die unter das Änderungsrecht an Wohnungseigentumsobjekten gem. § 16 WEG fallen
• Benützungsregelungen für allgemeine Teile der Liegenschaft gem. § 17 WEG, bzw. auch vorläufige Benützungsregelungen
• Eine abweichende Kostenverteilung (egal ob Aufteilungsschlüssel oder Abrechnungseinheit) gem. § 32 WEG

Diese Verfügungshandlungen sind wie erwähnt nicht Teil der Verwaltung und daher auch nicht die Aufgabe der Hausverwaltung. Daher kann eine Hausverwaltung lediglich beratend zur Seite stehen, indem z.B. über die Rechtslage aufgeklärt wird oder die Entscheidungsfindung koordiniert wird, Partei zu ergreifen ist ausdrücklich verboten.