Reallasten

Unter Reallasten versteht man die dinglich wirkende Belastung eines Grundstücks mit der Haftung für bestimmte, in der Regel wiederkehrende Leistungen des/der jeweiligen Grundeigentümers/in.

Unterschied zu Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten können nur aus einem Dulden oder Unterlassen bestehen. Aus Reallasten wiederum resultiert eine Pflicht des aktiven Tuns des/der Eigentümer*in der belasteten Liegenschaft. Das bedeutet: Als Grundstückseigentümer*in verpflichtet man sich nicht lediglich dazu, bestimmte Dinge zu dulden oder unterlassen, wie es beispielsweise beim Wegerecht oder dem Gebrauchsrecht der Fall ist. Vielmehr steht dem/der Berechtigten das Recht zu, zumeist wiederkehrende Leistungen vom/von der Eigentümer*in zu verlangen.

Die Leistungen einer Reallast lassen sich in drei Kategorien einordnen:

1. Finanzielle Verpflichtungen
2. Dienstleistungen
3. Naturalien

Während Naturalien vor allem bei landwirtschaftlich genutzten Objekten eine Rolle spielen, kommen die ersten beiden Formen der Reallast auch bei privat genutzten Immobilien und Grundstücken infrage. Die Reallast kann dabei sowohl auf Dauer oder zeitlich begrenzt vereinbart werden. Ähnlich wie bei den Servituten unterscheidet man auch bei Reallasten sogenannte Prädialreallasten und Personalreallasten, je nachdem, ob die Berechtigung mit dem Eigentum einer Liegenschaft zusammenhängt oder nur einer bestimmten Person zusteht.

Die konkrete Ausgestaltung der Reallast kennt nur wenige Grenzen. Anders als Servitute und Hypotheken sind die Reallasten im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) nicht konkret geregelt. Erlaubt ist, worauf sich Eigentümer*in und Berechtigte/r einigen können und was gegen keine geltenden Gesetze verstößt. Mögliche Inhalte der Reallast sind:

• Instandhaltungsarbeiten von Wegen und Plätzen, Denkmälern
• Monatliche Geldrenten
• Pflegeleistungen
• Kinderbetreuung
• Wasser- oder Stromlieferungen
• Errichten von Gebäuden

Falls sich die Vertragsparteien unsicher bezüglich der Ausgestaltung der Reallast sind, ist es ratsam, sich bei einem Notar oder Anwalt beraten zu lassen.

Sonderform “Ausgedinge”

Die Reallast kommt häufig im Zusammenhang mit dem Altenteilsrecht zum Einsatz. Im Rahmen des “Ausgedinges” können Eigentümer eines landwirtschaftlichen Betriebs ihren Hof schon zu Lebzeiten an ihren Nachfolger übergeben und sich per Reallast zusichern, im Gegenzug mit einer monatlichen Geldrente oder Pflegeleistungen versorgt zu werden. Dabei ist das “Ausgedinge” ist meist eine Mischform zwischen Dienstbarkeit und Reallast, denn meist bekommt der Altbauer ein Wohnrecht (Dienstbarkeit) und Naturalien für seine Versorgung (Reallast).

Auch für die Begründung einer Reallast benötigt man Titel und Modus. Somit entsteht eine Reallast erst mit der Einverleibung im C-Blatt des Grundbuchs. Der Titel ergibt sich hierbei aus einem Vertrag oder Testament, in der die Bedingungen festgelegt werden. Um die Reallast rechtskräftig zu machen, wird die Reallast im sogenannten C-Blatt im Grundbuch eingetragen, welches den Modus bildet. Erst durch diesen Schritt können bei Nicht-Lieferung der vereinbarten Leistungen entsprechende rechtliche Schritte bis hin zur Zwangsvollstreckung eingeleitet werden. Ein Vertrag allein ist nicht ausreichend, um die Ansprüche gegen den/die Eigentümer*in im Zweifelsfall bis zum letzten Schritt geltend machen zu können.