Das Vorkaufsrecht & das Wiederkaufsrecht sind wichtige Rechte bzw. Optionen, eine Immobilie entweder zu kaufen, sobald sie zum Verkauf steht oder sie als Verkäufer*in unter bestimmten Bedingungen wieder vom Käufer zurückzukaufen. Wir erklären das Wesentliche.
Das Vorkaufsrecht berechtigt eine/n Berechtigten beim Verkauf einer Immobilie anstelle des/der gefundenen Käufers/*in in den Kaufvertrag zu den gleichen Konditionen einzusteigen. Hat der/die Verkäufer*in oder der/die beauftragte Immobilienmakler*in einen Käufer gefunden, muss der/die Verkaufsberechtigte/r darüber informiert werden. Möchte diese/r von seinem/ihrem Recht Gebrauch machen, kann er/sie die Liegenschaft selbst kaufen und ist damit auch an dieses Geschäft gebunden.
Das Vorkaufsrecht ist ein persönliches Recht des/der Berechtigten, lässt sich also nicht vererben oder übertragen (ist jedoch verpfändbar): Mit dem Ableben des/der Vorkaufsberechtigten erlischt auch sein/ihr Vorkaufsrecht und er/sie kann dieses nicht an seine Angehörigen weitergeben.
Um ein Vorkaufsrecht auszuüben, muss es grundsätzlich erst einmal bestehen. Dingliche Vorkaufsrechte an Liegenschaften werden im Grundbuch eingetragen. Verkäufer möchten damit beispielsweise sichergehen, dass die Immobilie innerhalb der Familie bleibt. Hat der Eigentümer/die Eigentümer*in einen Käufer für seine/ihre Immobilie gefunden, muss der/die Vorkaufsberechtigte darüber informiert werden.
Der/die Berechtigte hat dann 30 Tage Zeit, seine/ihre Entscheidung zu treffen und den/die Verkäufer*in schriftlich über seine/ihre Absicht zu benachrichtigen. Die Konditionen, dazu zählt insbesondere der Kaufpreis, dürfen nicht schlechter und auch nicht besser ausfallen.
Bestimmte Erwerbsvorgänge sind vom Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Dies gilt für Tauschgeschäfte, Schenkungen, Erbschaften und bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen. Ein Vorkaufsrecht ist daher nur zu berücksichtigen, wenn die Liegenschaft durch den/die Eigentümer*in tatsächlich veräußert also verkauft wird. Relevant ist dies allerdings, sobald Erben oder Beschenkte verkaufen wollen:
Wurde eine Immobilie geerbt oder geschenkt, ist es wichtig sich als neue/r Eigentümer*in über Vorkaufsrechte im Grundbuchsauszug der Immobilie zu informieren. Häufig möchten Erben (oder auch Beschenkte) die Immobilie gleich wieder verkaufen und den Erlös unter allen Beteiligten aufteilen. Auch in dieser Situation ist das Vorkaufsrecht zu berücksichtigen: Ein eingetragenes Vorkaufsrecht geht auf Rechtsnachfolger (d.h. Beschenkte oder Erben) über und daher sind auch diese daran gebunden. Beim Verkauf der Liegenschaft gelten die gängigen Vorschriften zur Benachrichtigung des Vorkaufsberechtigten und der Abwicklung des Kaufvertrags.
Das Vorkaufsrecht an einer Immobilie kann abgegolten werden. Dazu ist eine schriftliche Zustimmung des/der Begünstigten erforderlich. Als Gegenleistung wird hierbei oftmals eine Geldzahlung vereinbart. Das Vorkaufsrecht erlischt außerdem, wie bereits erwähnt mit dem Tod des/der Vorkaufsberechtigten. Nimmt der/die Berechtigte sein/ihr Vorkaufsrecht nicht wahr und ist dieses auf den 1. Verkaufsfall beschränkt, so erlischt sein/ihr Recht ebenso.
Gibt es Streitigkeiten mit dem/der Vorkaufsberechtigten wird oftmals eine Umgehung angedacht z.B. über Scheinanbote oder fingierte Tauschgeschäfte. Wird das Vorkaufsrecht jedoch nachweislich umgangen führt dies zu Schadensersatzansprüchen an den/die Begünstigte. Weiters kann der/die Begünstigte die veräußerte Liegenschaft vom/von der Käufer*in herausverlangen, wodurch auch der/die Käufer*in Schadensersatzansprüche gegenüber dem/der Verkäufer*in hat.
Das Wiederkaufsrecht ist ein vertraglich vereinbartes geregeltes Recht des/der Verkäufers/in durch einseitige Erklärung, einen Rückkaufvertrag mit dem/der Käufer*in über die verkaufte Sache zustande zu bringen. Während beim Vorkaufsrecht also der/die Berechtigte anstelle des/der Käufer*in die Immobilie kauft, geht es beim Wiederkaufsrecht darum, dass der/die Verkäufer*in die Immobilie zurückkaufen kann, sobald diese vom/von der Käufer*in erneut veräußert wird.
Auch das Wiederkaufsrecht ist ein persönliches Recht, kann also nicht übertragen, vererbt und auch nicht verpfändet werden (im Unterschied zum Vorkaufsrecht). Primär entscheiden die Parteien, zu welchen Bedingungen es ausgeübt werden kann.
Auch dingliche Wiederkaufsrechte müssen im Grundbuch eingetragen werden. Dies führt dazu, dass es auch gegenüber Dritten wirksam ist. Sinnvoll kann die Eintragung eines Wiederkaufsrechts sein, wenn die Liegenschaft aufgrund finanzieller Engpässe verkauft werden muss. In diesem Fall kann sich der/die Voreigentümer*in die Möglichkeit einräumen, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt gegebenenfalls zurück zu erwerben.
Die Regelung über die Verständigung des/der Berechtigten und dessen/deren 30 tägige Entscheidungsfrist sind dieselben wie im Vorkaufsrecht.
Da es sich um ein dingliches Recht handelt, ist es nicht nur gegenüber dem/der ersten Käufer*in und seinen/ihren Rechtsnachfolgern (Erben, Beschenkte) wirksam, sondern auch gegenüber darauf folgende Käufer. Werden Wiederkaufsberechtigte nicht informiert oder wird versucht, das Recht zu umgehen, wird der jeweilige Verkäufer (egal ob dies der erste oder ein folgender Käufer ist) schadenersatzpflichtig.
Mit Vorkaufsrecht und Wiederkaufsrecht erhält man grundsätzlich die Option die Immobilie, anstelle eines/einer gefundenen Käufer*in, zu kaufen oder als ehemaliger Verkäufer zurückzukaufen. Beides kann im Grundbuch eingetragen werden und wirkt somit auch gegenüber Dritten, ist allerdings ein höchstpersönliches Recht, das nicht übertragbar, vererbbar (und im Fall des Wiederkaufsrechts auch nicht verpfändbar) ist. Es erlischt mit dem Tod des/der Berechtigten oder der einvernehmlichen schriftlich festgehaltenen Auflösung.
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